査定の種類と評価方法
査定の種類
査定には大きく分けて、次の２通りの種類があります。
『簡易査定』
現地調査や役所関係の調査を簡略し、お客様からのヒアリングと現在手元にある限りの資料でもって算定する査定です。
当然、周囲の環境や建物の手入れ具合、権利関係や法務関係の情報などが正確に把握出来ない状況での判断となりますので、おおまかでアバウトな査定となります。
『本格査定』
現地調査や法務権利関係の調査まで詳しくおこなったうえで算定する査定です。
簡易査定と違い、より正確な査定が導き出されます。
査定価格の評価方法
査定価格を導き出す為の評価方法は、主に３通りあります。
『比較事例法』
近隣での実勢相場を元に算出する方法です。
査定物件の「近隣」で「最近」”実際に売れた価格”を基に、各種条件を比較しながら査定価格を算定します。
『あの物件がいくらで売れたなら、この条件の物件は、いくらで買う人がいるであろう』
という評価法です。
『収益還元法』
不動産が持つ収益性からの視点で算出する方法です。
不動産を収益を生む資産として捉え
『いくらの収益を生み出すから、これだけの価値であろう』
という評価法です。
『原価法』（積算価格）
作られた費用からの視点で算出する方法です。
クルマでたとえると
『新車価格から、使用や年数の経過にともなう性能の低下分を差し引く』
という評価法です。
またその際には、時代と共に技術は進歩し、優れた機能が付加されていきますので、あくまでも当時いくらかかったということではなく、あくまで現在の機能性能や価格を基準に評価額を導き出します。
以上３つが主な査定評価法ですが、どれかひとつの方法に偏るのではなく、あらゆる視点から総合的に考察し、導き出すのが本来あるべき査定です。
