<<購入Ｑ＆Ａ>>岩国市およびその近郊の不動産情報サイト

不動産に関する不明な点や、疑問、相談などあればお気軽にご相談ください。
不動産に関することなら質問はなんでもＯＫ！
難しい質問ほど、私共の勉強にもなりますので、なお大歓迎です！

時間の許す限り、親切丁寧にお答えさせていただきます。
もちろん相談は無料です。

 

メールでのご相談はこちらから

お急ぎの方はお電話でのご相談もＯＫです。
（０８２７）２８－２０２０

※ただし、電話でのご相談に関しては、追ってご連絡させていただく場合もございます。

よく購入価格の２０％は最低でも必要などと説明されているのを目にしますが、決してそんなことはありません。
自己資金比率より重要なのは、所得に対する返済比率です。

自己資金は少なくても、返済比率にゆとりがあるのなら購入することは十分可能ですし、逆にいくら自己資金があったとしても収入と支出の割合が厳しいようなら購入計画の見直しが必要です。
また、銀行によっては物件価格の１００％融資や諸経費ローンも取り扱っていますので、必要以上に自己資金の額や割合に捉われる必要はありません。収入と支出の割合、所得に対する返済比率をファイナンシャルプランニングした購入計画を立てることが重要です。

通常は手付金は売買価格の１０％を売主様に支払うケースが一般的です。

ただし契約の内容によっては、通常の金額より小額な手付金で契約することもあります。ただし、注意しなければならないのは、手付金には解約手付といった意味合いがあるため、あまりに小額だと契約が簡単に解除されやすい拘束力の低い契約となってしまいます。
不動産の売買は安易なものではありませんが、あまりにも拘束力が低すぎる契約では、双方ともに不安な契約となってしまいかねません。

たとえば、契約後、引渡し直前になって売主から
「もっと条件の良い買主が出てきたから売るのを辞める。」
などと言われ、その時には既に引越しの段取りから、新しい家具など購入した後だったとしたらどうでしょう。
売主からの解除ということで、手付金を倍返しされたとしても、その手付金が小額であれば割りにあったものではありませんし、またそんな不安な契約なんてできないということにもなってしまいます。

不動産の売買契約というのは、何もお互いにとって不利な契約を結ぶ訳ではありません。なかには手付金は少ないほうがリスクが少ないと思い違いをされている方もいらっしゃいますが、上記の例のように決してそうではなく、逆に売主様・買主様ともに、契約で取り決めた約束事をきちんと守ってもらうためにも、一定額の手付金額で契約を締結し、その契約内容の拘束力を高めることが契約の安全上からも望ましいのです。

しかしながら、契約というのは当然、個々のご事情や状況によって変化するものです。物件状況によっては敢えて手付金の額を小額に設定することもありますし、また買主様の資金計画上、小額手付はやむ終えないという場合もあります。
不動産売買において一番大切なことは手付金額の大小ではなく、売主様・買主様の満足と安全・確実にその取引を完了させることですから、個々の契約内容に応じてケースバイケースでアドバイスまたは対応させていただいております。

金融機関によって審査の基準は異なりますが、勤続1年以上が借りられる目安となります。
また、系列企業への転属や同業種での転職など、それより短い場合でも借りられる場合もありますので、まずはご遠慮なく営業担当者にご相談ください。お客様自らが貴重なお時間をかけることなく弊社を通じて、複数の金融機関に事前相談を行うことも可能です。

車などのローンがある場合、そのローンの毎月の返済額を考慮に入れて、住宅ローンの月々の支払いが可能かどうかの審査が行なわれます。
あくまで返済比率をみるので、その他のローンがあったとしても住宅ローンが借りられない訳ではありません。

購入する物件が決まると、住宅ローンを利用して購入する場合、まず金融機関に事前審査を依頼します。通常ですと事前審査の申し込みから約1週間程度で事前審査の結果がおりてきます。そして事前審査を通ったうえで売買契約の締結をし、その後、正式に住宅ローンの申込みをおこないます。

アルタスの売買契約書には、買主様が売買代金の一部にローンを使うこと、申し込みをする金融機関・借入金額などを記載し、定めた一定の期間内に住宅ローンの融資承認が得られなかった場合には、契約の白紙解約ができる旨の条文が入ります。
そして万が一、正式な融資申し込みの結果、承認が得られなかった時には、契約を解除することができ、その場合、契約時に売主に支払った手付金は買主に返還される内容となっていますのでご安心ください。

また、事前融資承認後は、資金が実行されるまでローンなどでの大きな買い物は控えていただくのがよろしいでしょう。

購入時にかかる諸費用は、購入されようとする物件や買主様の資金計画によって変わってきます。

印紙税、登録免許税、不動産取得税等の税金や、ローンを利用する場合には事務手数料、保証料、火災保険、生命保険料などが必要となってきます。また、仲介物件を購入する場合には仲介手数料もかかります。一般的には売買代金の６％～９％程度になるかと思います。
詳しくはこちらをご確認ください。

一般的にいう、購入諸経費は以上の範囲になりますが、その他、改装費、引越代なども別途必要となる場合がありますので、契約の前段階でそれら全てをきちんと漏れなく把握しておくことが大切です。

敷地は幅員４ｍ以上の道路に接していなければならないのが建築基準法の原則なのですが、例外として４ｍ未満であっても良い場合があります。（このような道路は、建築基準法４２条２項に規定されていることから、「２項道路」とか「みなし道路」といわれています。）
この場合、原則として現況道路の中心線から２ｍ後退（セットバック）した線が道路と敷地の境界線とみなされます。
セットバック部分は、あくまで道路として取り扱われますから、建て替えなどの際にはその部分は、建ぺい率や容積率の基礎数値から除外されます。また道路として取り扱われるのですから、セットバック部分には塀や工作物を築造することが出来ません。

なお、不動産広告では、セットバックを要する場合はその旨を表示し、セットバック部分の面積が概ね１０％以上になる場合は、その面積まで表示することにしています。

不動産広告では、徒歩時間として道路距離８０ｍを１分として計算し、１分未満の端数は切り上げて表示するように定められています（８５０ｍ÷８０＝１０．６２５→１１分）。
この時間については、信号待ちや坂道などは考慮されていません。

不動産の所在地の表し方には、登記地番と住居表示の２通りがあります。地番は１筆の土地ごとにつけられています。
住所の場合は同一住所に複数の住宅があるケースも多いですが、地番というのはこの世にひとつしかありません。
間違えては大変ですから、不動産の売買においては地番を元にしておこないます。

畳の広さは、地域によって異なります。
京間・本間・団地サイズが一般的によく耳にする畳の大きさの種類ですが、不動産広告においては、和室についてはそのサイズに係らず畳の枚数にて表示されているのが一般的です。
ただし、洋室の広さを畳数表示する場合、不動産広告表示の規則では、一畳あたりを1.62㎡（90ｃｍ×180㎝）で計算をすることとなっています。

1坪＝2畳（帖）＝3.3㎡（平米）という関係になります。

ただし、洋室の広さに関しては１畳＝1.62㎡（平米）と表示されるのが一般的です。 

また、

○平米×0.3025＝○坪

というような計算はよく使用しますので、覚えておくとよいでしょう。

価格も含めた契約条件は売主様と買主様との間で、調整を行います。
価格以外の条件としては、引渡しの時期、引渡しの状態（エアコン等の付帯設備の条件や、リフォームをするしないの条件）などがあります。トータルで条件を調整する中で、価格交渉ができることもあります。ご希望の条件を営業担当者にご相談ください。

取引態様が仲介となっている物件を購入する場合には、仲介手数料が必要となります。

仲介手数料の額は下の計算式で求めます。(消費税含む)

 不動産売買価格の

●200万円以下の金額は5.25%
●200万円を超え400万円以下の金額は4.2%
●400万円を超える金額は3.15%

ただし、不動産売買価格が400万円を超える場合は

「売買価格×3.15%＋6万3000円」

という速算式を用います。
また、ここでいう売買価格とは、総額表示価格から消費税を抜いた価格をいいます。

土地のみで探すより、一戸建ても探した方が、情報量は多くなります。
中古一戸建てとして売られている物件の中には、建物が古いため土地価格に近いものもございます。解体費用がかかりますが、より多くの情報から選べるというメリットもあります。

中古住宅の売買は現況引渡しのケースがほとんどです。つまり基本的にリフォームは買主様のご負担となりますが、事前に売主がリフォームしない理由としては、買われる方の好みに応じて改装していただけるほうが良いという理由もあります。

これはケースバイケースによって異なります。売主様がご好意で置いていかれる場合もありますし、外して持っていかれる場合もありますし、逆に置いていかれると邪魔なので外してくださいと買主様からの希望が出る場合もございます。
具体的な商談が進むなかで、その点なども細かくチェックし売主様、買主様のご要望を調整していきます。
また設備については、売主様、買主様のそれぞれのご希望を考慮して弊社では「付帯設備表」という書面で、その内容を契約前に細かく確認することようにしています。

既にお引越しをされて、空家（空室）になっているケースもありますが、所有者の方が居住中の売り物件が大半です。
見学の際には遠慮せず、しっかりと物件の確認をしましょう。居住中の場合、家具などが置かれていますので、生活のイメージがしやすい点がメリットです。お住まいになられての良さや周辺の環境のことなどを聞くことができる点もメリットです。

優先順位は、それぞれのお客様により異なりますので、必ずしも正解があるわけではありません。しかし、将来変更できる内装などの部分、変更できない立地などの部分と分けて考えると整理しやすいと思います。

ご夫婦でそれぞれの手持ちの資金を出すケースでは、共有名義にする必要があります。逆に言えば、それぞれが資金を出したにもかかわらず、名義が一方の場合は、贈与税の対象となりますので、注意が必要です。
なお、共有名義の場合の持分はそれぞれ出資した割合に応じます。

また、手持ち資金の捻出先などについては、銀行の口座名義などで確認されますので、安易に考えずよくご注意ください。どのようにしたら判らないという場合には、登記の前にご相談ください。

不動産は高額なだけにほとんどの方が住宅ローンを利用して購入されていますので、その住宅ローンの抵当権が設定されていることは一般的であり、抵当権の設定があるからといってイコール危険な物件ということはありません。
抵当権が実行され登記簿謄本の甲区欄に『差押』や『仮差押』などといった権利設定がなされている、もしくは今はそのような設定がなくとも、引渡し前にそのような設定がなされる物件であるなら十分な注意が必要となってきます。また、契約を締結したはいいが、抵当権が抹消出来ないといったことも可能性として考えられますが、そういった権利関係も含めて、細心の注意をもって取引をおこない、買主様の安全を確保するのが我々不動産業者の務める大切な役割です。

また、契約前には、こうした権利関係をきちんと買主様に説明するのが宅地建物取引業者の義務とされていますので、信用のある業者であればきちんとリスクも含め説明してくれると思います。