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最終更新日 2019.05.07
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2009年6月
2009/06/06   
 
■隣家との越境について
 
不動産の取引で、よく出てくるのが越境問題です。

お隣同士という親しさもあり、随分と昔に軽く話し合いをしたにとどまり、長年放置しているといったケースが非常に多いのですが、いざ売却の場合など、所有者が変わってくる状況になると越境問題は非常に大きな問題になってきます。

ちなみに宅建主任者の試験レベルで「枝は勝手に切っては駄目だが、根っこは勝手に撤去してもよい。」といった知識を憶えますが、現実の不動産取引では、この程度の知識レベルでは問題解決の役には立ちません。

枝で根であれば問題は簡単なのですが、そうではなく、軒や建物、塀が越境しているのが現実の不動産取引だからです。
そして枝と同じく、これらを勝手に撤去しては駄目という事になるのであれば、現実の越境問題に対して、どの様に対応していくのが最善適切なのか?
実務レベルでの対応能力が、実際の不動産取引においては強く求められてきます。
では、現実レベルの対応としては、どのような対応をとるのが望ましいのでしょうか。

一番ベストなのは、越境した部分を相手側の負担と責任で解体撤去してもらうことですが、現実的には多大な費用がかかるため、それを納得させるのは非常に難しいです。
越境をされている所有者側からすれば、越境部分の収去は当然だと強く求めたくなると思うのですが、事はそう簡単ではありません。

まず、越境問題で最悪なのが、越境の長年放置で隣家から時効所得を主張された場合です。
この場合、重要なポイントとなるのは、隣家が自己所有と信じて専有していたかどうかということです。
隣家が他人地と認識して占有していたのであれば、その占有年数に係わらず時効所得は認められません。逆に、隣家の自己所有と信じて長年占有していたのであれば、隣家の時効所得が認められる可能性が出てきます。
また、この場合の自己所有と信じていたか否かの判断は、占有者の主観によらず、客観的に判断されますので、もし越境行為がある場合などは、自己所有であることを客観的にきちんと認識させるだけの証拠を用意しておくことが所有者としては必要となります。
具体的には、よく目立つ看板やきちんとした境界杭の設置、境界確認書などがそれらに該当します。

次に、越境は確認してもらっているものとして、それの収去請求が出来るかどうかということですが、その越境している期間が長ければ長いほど、収去請求は認められにくくなると考えられます。
放置期間が長いほど、その状態を黙認されてきたという判断になるため、所有者の損失よりも越境者が収去することの損失のほうが大きくなると考えられるためです。

では、収去請求は現実的に受け入れてもらえず、認められなかったとした場合、どうするのが良いのでしょう。仕方なく、またそのまま問題を棚上げし放置する訳にもいきませんよね。
そのような場合には、隣家が将来立替や改築の際には、以降これを取り除いてもらう旨の念書の差し入れ請求はしておいてください。

また、もしそれすら相手側が承諾しないならば、調停申し立てなどで解決していくことになります。

以上、簡単にまとめましたが、万一、越境があった場合は、少しでも早くそれに対応するようにし、決して放置せず、根が深くならないうちに処理してしまうことが最善の対策となります。




 
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